Die 6 Regeln der Vollfinanzierung

Wer heute eine Immobilie kaufen möchte muss in der Regel

15 - 20 Prozent Eigenkapital mitbringen.

Doch es gibt sie noch: die Vollfinanzierung.

Mit diesen 6 Regeln sind die Banken zu überzeugen.

Eine Vollfinanzierung ist bei Anlageobjekten sinnvoller, doch auch beim Eigenheim hat sie manchmal Vorteile. Folgende Punkte sind zu beachten:

• Bei hohen zu zahlenden Mieten kann der Immobilienkauf ohne oder mit wenig Eigenkapital eine Alternative sein. Die monatliche Miete wird so anstatt sie dem Vermieter zu zahlen, in das Eigenheim investiert. Die Bank finanziert den kompletten Kaufpreis, sodass nur die Kaufnebenkosten getragen werden müssen. Die Käufer:innen können so ohne größere Eigenmittel in ihr Eigenheim einziehen. Die monatliche Belastung ist dann zumeist größer als vor dem Kauf. Im Gegenzug baust du dir einen wachsenden Vermögensanteil an der Immobilien auf. Die Banken werden strenger bei den Kriterien Bonität, Sicherheiten des Käufers, Beurteilung der Einkommensentwicklung sowie Lage und Wert der Immobilie sein.

• Die Investition in vermietete Objekte ist bei Vollfinanzierung der attraktivere Weg. Durch die Mieteinnahmen wird eine Rendite erzielt mit der sich im Optimalfall die hohen Kreditkosten bezahlen lassen. Die gezahlten Zinsen der vollständigen Fremdfinanzierung können zudem von der Steuer abgesetzt werden. Die Käufer:innen haben zumeist mehr Sicherheiten vorzuweisen. Daher liegt es nahe das besserverdiende Käufer:innen mit hohem Jahreseinkommen hier bessere Chancen haben. Doch muss das immer so sein?

Die 6 Regeln der Vollfinanzierung:

1: Bonität überzeugt

Die größte Hürde bei jeder Finanzierung ist die Bonität. Der Bank muss man glaubhaft machen, dass man über ausreichend Mittel verfügt den Kredit längerfristig zu bedienen. Gerade bei Vollfinanzierungen wird diesem Punkt besonders viel aufmerksamkeit gewidmet. Ein gut bezahlter Job, ein Beamtenstatus oder ein in der zukunft stattfindendes Erbe können diese Hürde überwinden.

2: Übernehme die Nebenkosten

In der heutigen Zeit der steigenden Zinsen, musst du zumindest die Kaufnebenkosten selbst bezahlen. Das ist Vorraussetzung für die Finanzierung. Diese setzen sich aus den Makler-/Notargebühren und der Grunderwerbsteuer zusammen. Sie betragen zwischen 9 %- 16 % je nach Bundesland. Da die Kosten nicht direkt in die Immobilie fließen erhöhen sie nicht den Betonwert, jedoch sind sie bei Vermietungsobjekten steuerlich absetzbar. Sie werden mit dem Kaufpreis jährlich abgeschrieben.

3: Die immer beliebte Lage

Das wichtigste Kriterium bei Immobilien ist die Lage. Die Bank bewertet Immobilien ebenfalls in A, B oder C-Lagen. Kaufst du in einer guten Lage und kannst einen gepflegten Zustand vorweisen, steigtert das die Chancen sehr. Für die Bank ist die Lage eine wichtige Sicherheit steigenden Wertes.

4: Eine gute Versicherung

5: Die stillen Reserven

Gebundenes Kapital ist wichtig für dein Rating bei der Bank. Auch wenn es nicht für den gewünschten Kredit verwendet werden soll, verbessert es die Chancen einer Vollfinanzierung. Bausparverträge die noch nicht zuteilungsreif sind, Sparbriefe, Aktien und Fonds sowie weitere vermietete Immobilien sind hilfreich zur Verbesserung der Kondition des Kredits.

6: Handwerkliche Eigenleistung

Bist du selbst handwerklich geschickt oder hast im Familien- und Freundeskreis Unterstützung kann es helfen dies mit der Bank zu kommunizieren. Es spart viel Geld teile der Immobilie selsbt zu sanieren und modernisieren. Ebenso hebt es den Wert der Immobilie was sich positiv auf dein Rating auswirkt. Die Banken bezeichnen dies als "Muskelhypothek".